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トイレの水漏れ [不動産]

 我が家のトイレはロータンクのシャレオツ仕様でして、しかしウチの上水道は水圧が低いのでカタンク位置が低い故に流す力が弱いのよね。水道栓のバルブをもっと緩めれば良くて全戸の水道栓がまとめてある場所も判っているのですが、どの栓が何号室のバブルなのかは判明していないのでお手上げ。何せ台所の流しで水を出しても湯沸かしのスイッチが入らない位に水圧が低いので、トイレも流し切れず朝出がけに用足して帰宅して便器の蓋を開けると流し切らなかったモノが残っていたりする。

 それが一か月近く前より洋式便器と床との間がじんわりと滲む様になって水漏れか、生物じゃないからそのまま放置していても絶対自然に直ったりしないんだよね。で、ある日座りションをして用足し後下着を引っ張り上げるとベットリ濡れていたのでオヤ?便器の外に漏らしたのか。そしてその濡れた部分を触るとまあ臭い事、小便ではなく大便でも漏らしたのかと思ったわ。

 便器下に滲み出た水に下着が触れてサイホン効果で水分を吸い上げたんだね、こうも臭いと言う事は下水への配管が破れて汚水が漏れているに違いない。現状は滲む程度だけど何度も言うけど便器や水道管に自然治癒する能力は無い、土曜日の掃除の際に一旦はキレイにしたんだけどまたもやじんわり、どころか結構な面積に広がって来て、コイツがある日突然決壊すると大変な事になる。

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収益物件バブル崩壊 [不動産]

朝日新聞デジタル 2017年2月22日 家賃減収、大家が提訴へ レオパレス21「10年不変」

 2005年に結んだサブリース契約となると収益物件家賃保証サブリースのビジネスモデル形成を二人三脚で牽引して来た相棒じゃないのか?それが訴訟沙汰になるとは、この数年で新しく建てたオーナーはどうなるんだ?愛知県知多市ってどうなんでしょうね?もう最近ではサブリース案件は都心駅近か大学がそばにあるとか条件が良くないと成立しないだろ?と言うのが税理士業界や地主界隈で言われていたところ。

 それでもまだ「収益物件に興味がある地主がいたら紹介してくれないかな?」とか照会が来るので大丈夫かいな?マイナス金利で銀行は借り手を必死に探しているし建設業者にも大事な仕事なのは分かりますが実需以上に建設して供給過剰にしても仕方が無い。銀行と工務店的には契約が欲しいのだろうけど、税理士会の研修でも資産税の講師が数年前より「こんなのは絶対に破綻するからお客にやらせちゃダメよ」とかクギさされていましたからね。

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相続対策バブルが終わっただけ [不動産]

ダイヤモンドオンライン 野口悠紀雄 新しい経済秩序を求めて
【第73回】 2016年8月4日  住宅建設の増加はマイナス金利の影響か?

 3ページと言う良心的?な記事なので是非ご一読を、どうにもダイヤモンドや東洋経済は記事のページ数を増やしてバナーの表示回数を稼ぐ広告モデルなので面倒くさい。要約すると「マイナス金利下で新築の住宅建築は伸びている」「しかし住宅ローンの利用件数はそれほど増えていない」と言う事です。良いなあ、週刊ダイヤモンド。敢えて結論を書かない感じが。

 マイナス金利の影響はそれなりに有るようで、クライアントの賃貸物件オーナーも高級賃貸マンションオーナーさんは店子さんが「家賃払うより安いから」とか言って分譲マンション買って出て行っちゃいました。とか嘆くケースもあったり。

 ただ、ダイヤモンド記事の「住宅着工件数の伸びほど住宅ローンの利用件数が伸びていない」と言うのはつまりこう言う事ではないかな?住宅ローンと言うのは原則、建売や分譲の戸建てやらマンションと言った購入者が自宅用途で買う不動産用のローンです。自己の居住用だから30年以上の返済期間や団体信用保険を使った万一の場合の一括返済制度なんぞが付いているありがたい制度で、つまり伸びない理由は住宅ローンを使えない住宅着工が伸びているんじゃないのか?

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シャワートイレとのたたかい [不動産]

 さて、新居生活スタート。とりあえず今日29日が年内最後のごみ収集日なのですがゴミ収集車が8時ちょうどに来て吹いたわ、自宅集積所はもうアウトなので慌てて近隣別ゴミ集積所に昨日ゴミ袋に詰めておいた梱包材をだしたりする。そんな新居ですがもうリビング全振り過ぎてね、洗濯機置き場に私が15年使っている7kgの洗濯機は収まらないし風呂場の浴槽はともかく洗い場はユニットバス並に狭いし。

 相方に言わせると「欧米スタイルだそうで、天井が高くリビングが広いのにキッチンが半畳だったり風呂場がシャワーだけとか海外では当たり前なんだとか。いや、そこまでは酷くないけどココは日本だから日本の良さとか常識も考慮してよ。そんな欧米スタイルへのオーナーのこだわりなのか?今時トイレの便座が洗浄機能どころか暖房便座すらないのでココは改善せねば。

 その他まあまあ広いベランダに物干し台すら無いので買ってこないとね、緊急度はシャワートイレ。早速転居先からだとぐっと近くなった千鳥町の島忠へ、因みにホームセンターなら案外下丸子のオリンピックの方が実は近いかもしれないけどどうだろうか?以前アパート暮らしの時に一回自分で取り付けをした事があるんだよね、TOTOの便器にTOTOの便座は簡単だったけど今回更に安いのがINAXことLIXIL製なのでそちらにするか

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まだはもうなり、もうはまだなり [不動産]

毎日新聞 2015年10月22日 特集ワイド:今買うべきか不動産
>「東京の住宅や商業施設の資産価格は今年後半がピークで、その後は弱含むと思います」。こう予想するのはニッセイ基礎研究所の准主任研究員、増宮守さんだ。

>住宅などの販売価格は、ピークをつけた後に底打ちし、再び上昇してピークに至る周期が7年程度とされる。最近の不動産価格は、07年に「ミニバブル」と呼ばれて上昇した直後、08年のリーマン・ショックで急落。その後、東日本大震災の影響で回復が遅れたが、そろそろ1サイクルを終えてもよい時期。

>ただ、東京五輪直前になれば、再び上昇する可能性もあると言う。「五輪前にはインフラの追い込み整備や訪日外国人の急増などで、経済活動は活発化し、不動産も再び上がるのではないでしょうか」


 数日前のニュースでは

J-CASTニュース 2015/10/18 東京のマンション、2020年五輪後の「大暴落」説の根拠 庶民は大幅値下げを待てばいいのか?
http://www.j-cast.com/2015/10/18247855.html
東京都心部のマンションの価格が、東京五輪・パラリンピックが開催される2020年に「大暴落する」との声が不動産関係者から聞こえてきた。

>最近の新築マンション価格の上昇は、地価の上昇と資材価格の高止まり、人件費などの建築コストの高騰という「トリプル高」が原因だ。中古マンションの価格も、新築に引っ張られて上昇しており、「地価も建築コストも下がる気配がないので、しばらくマンション価格は高止まりが続きそう」という。

>価格高騰にもかかわらず、需要は活発で、相続税対策の日本人富裕層と、円安を背景にした外国人投資家が熱心に買い求めている。「湾岸エリアや山手線内の新築マンションの半分は、投資用として購入されている」との情報もあるほどで、そのほとんどが賃貸物件として活用されているともいわれる。


 と言う塩梅に現状は不動産バブルでオリンピックの年に大暴落するんじゃ?との事。消費税が8%の内に買った方が得じゃないか?とか2020年でバブル崩壊しても金利は流石に今より高いんじゃないか?とか考慮すべき要素はアレコレあるんだけど、価格そのものがやはり売る側にも買う側にも重要だな。何で値段が下がるか?と言うのは投機による仮需要が消滅するのもあるんだけど、いまだに人口が増え続ける東京の人口が近日中に減るんじゃないか?と言う話

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欲しがりません欲しくないから [不動産]

東洋経済オンライン 2015年08月24日 年収の10倍!高騰する東京マンション事情
>新築マンションは値上がり傾向にあり、新築マンションの平均価格は2862万円から3069万円へと207万円(7.2%)上昇したのに対し、平均年収は434万円から428万円へと6万円(1.4%)減少したため、全国的に年収倍率が前年より拡大する結果となった。特に首都圏では、新築マンションの平均価格が10%上昇する一方、平均年収が横ばいだったことが影響し、年収倍率は前年より0.88拡大して9.68倍となった。

 ツーリングクラブの大型バイク仲間は私より年配者が多いのです、で、学校を出て地方から東京に出てきて就職独立して商売を始めて私鉄沿線に店を構えて今じゃビルオーナーな資産家の人とか普通にいる。が、それと同じ事が自分に、自分の世代で出来るのか?と言うとどうにも自信が無い。と言うより定石と言うか商売の筋道がハッキリしないものね。

 バブル期位までなら飲食店でも小売店でも税理士事務所でも開業して毎日仕事をしていればそれなりの年収になっていたのがそう言う時代でも無いからね、IT化で低コスト化は進んでいる分売上もシュリンクしていてお金が派手にグルグルでもないし。商売に限らず生活コストも下がっているので平均年収が下がっても「真水」の部分は変らないのか、そうなると一部文化人が本で出す「日本人より貧しいけど豊かな~人の暮らし」路線に近付いているのか。

 中国人観光客が日本に殺到して買い物しまくっても羨んだり僻んだりしないで皆温かい目で見ているし「沢山買ってくれてありがとう」と言う論調だったしな、大量消費を卒業してしまった日本人が多くなっている気がする。せめて「バブルの日本人とかあんなだったな」とか懐かしがれよ、と思うけど「われ童子の時は語ることも童子のごとく、思ふことも童子の如く、論ずる事も童子の如くなりしが、人と成りては童子のことを棄てたり」と言う新約聖書の第一コリントの言葉のままと言うか。

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別荘の処分 [不動産]

 表題の作業をクライアントより依頼されております、1つはとてもじゃないが売れそうも無い物件でもう1つは清里の別荘地なのでちょっと期待できそう。売れそうも無いのは区分登記がいい加減(測量して専有部分が決まっているのではなく別荘地全体の内持分を定めて共有すると言う形式)な上に建物も長屋になっているので解体や増築もままならない、春先に相談に行った地元不動産屋は「隣が知ってる人かもしれない」とか言う話だったのですぐ売れるか?と思ったけど音沙汰無いものね。

 対する清里ですが、こっちは売れるんじゃないかな?と期待。リタイアして別荘地に移住する人が選びそうなメジャーさも有るんでこれはすぐに処分出来そう、清里は数年前に現況調査に行こうとしたら駅前観光案内所で「この辺は登記した順に地番を振るから」と言われて現地にたどり着く事が出来なかったんだよね。それきり清里に行く用事も無かったのですが、先月のツーリングを企画する際にじゃあ清里にして食事後にクラブの皆と別行動すれば良いじゃないの。

 なので清泉寮でソフトクリームを食べてから清里駅前で別れて再度観光案内所に向かう、観光案内所のボランティア?さんは見るからに別荘移住でセカンドライフ風な方で「別荘地を処分したいんですけど」と言うと清里駅前よりも隣の甲斐大泉駅の方が別荘を扱っている不動産屋が多いよ、との事。詳しいのでやはりセカンドライフな方なのか?教わったとおりに清里から甲斐大泉に向かうとやたら幅員の広い道があるのね、知らなかったわ。

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塩とのたたかい [不動産]

 先月引越しした新居、1月経って屋内の汚いのとヤニ臭いのと磨き傷だらけなのを徐々に駆逐中。駐車場/駐輪場も埃がもうもうと積もっているので毎週土曜日の朝にほうきで掃いています、旧宅の経験上3ヶ月間掃き続けるとほとんど埃が立たなくなるのでもうしばらく頑張るしか無い。と言うより埃に混じってホチキスの針が「テロ?」と言うばら撒いてあったり駐車場前のゴミ捨て場の生ゴミが散らばっていたりする(通行人が投棄していく、すげー腹立つ)ので誰もやらない以上は自分がやるしか無い、旧宅はオーナーの奥様が非常にまめに掃除をしていたのにね。

 と、外側は駐車場を掃いたりポストの埃を拭ったりインターホンをきれいに拭いたり。扉は何かブヨブヨした樹脂製の化粧板が貼ってあるので在庫のクレポリメイトで磨いて我が家だけテカテカになっている、共用部分は時々清掃係のお爺さんが来てくれるのですが自分が使う部分は自分できれいにしないとね。

 引越し前に内見は当然しているのですが入居してビックリしたのは水道水が少ししょっぱい、日中は同じ大田区内の事務所にいて旧宅も大田区内、大田区と言っても海側ではなく世田谷区との境側だし新居だけ上水がしょっぱいとは。何故水に塩分を感じるのか推察するに、共用部分に低層の小規模マンションの癖に上水タンクがあるのでそれが原因か?古い中層マンションでも昨今は上水の水圧が上がったので水タンクを廃止する所がほとんどなのですが、もしかしてまだ使っているのだろうか?

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カランとのたたかい [不動産]

 今住んでいるマンション、内覧に来た時は前の店子が出て行った直後で(賃貸)そりゃあもう汚かった。余程のヘビースモーカーだったらしく異常にヤニ臭い、電気のメーターは70Aとかとてつもない物が付いていて一体何していたんだか?で、入居前には当然業者のハウスクリーニングが有ったのでその後の綺麗な状態で転居した、筈?

 なのが、全然そうじゃない。リビングと廊下の仕切りの扉はガラスがはめてあるオシャレ仕様なんですが、入居後にガラスを雑巾で拭くとヤニがベッタリ。家の中が常にヤニ臭いものな、コレはハウスクリーニング業者の怠慢でもあり、前の住人がほとんど掃除らしい掃除をしていないゴミ屋敷住人で、そう考えればハウスクリーニング業者も健闘したほうかもしれんね

 なので壁紙部分は流石に無理だけど木材化粧板部分は水で薄めたドメスト(塩素系洗剤)で毎週拭き掃除をしていたら何時しか習慣化して、気が付けば数年間拭き続けてお陰でキッチンの収納部分の扉なんて顔が写り込むくらいにピカピカですよ。いや~、毎週拭き掃除で磨き続けるとこんな築20年の物件でもピカピカになるもんだね。キッチン部分のシンク周辺がステンレス板で覆われていたのがもうガサガサにくすんでいたのでバイク用のコンパウンドワックスで磨いたら下記の問題点以外はピカピカになりました。

 その、台所シンク以上に強敵なのが洗面所のカラン。普通にメッキしたカランなんだけど何をどうすればそうなるのか?な表面を黒い何かが覆っている、油性の塗料で塗ったのか?と言うくらい。更に悪い事にその謎の黒ずみをハウスクリーニング業者が真鍮ブラシかスチールウールで擦り落とそうとしたらしくメッキの表面に深い引っかき傷が無数に入って何とも悲しい有様に。

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ルームシェアだかシェアハウスは時期尚早か? [不動産]

 結構昔の事ですがアメリカ人クライアントに「欧米ではSNSを使って自宅の空き部屋や空き家を旅行客に貸すルームシェアやシェアハウスが流行っている」とか言われて凄く不安な気持ちに、案の定その次に「自分も日本でやりたい」とか言うので「まあ待て、間違いなく旅館業法違反だしトラブルがあっても火災保険の適用対象外だろ?」と即効諌めたり。実際、海外でもトラブルになる事例が多いとか何とか。何て言っていると日本でも逮捕者が出たり。

スポニチ 2014年5月17日 東京五輪当て込み無許可ホテル経営 英国籍の男逮捕
http://www.sponichi.co.jp/society/news/2014/05/17/kiji/K20140517008176230.html
>許可なく東京都足立区内で簡易宿泊所を営んだとして、警視庁保安課は16日までに、旅館業法違反の疑いで英国籍の無職ジェームス・ウッド容疑者(28)を逮捕した。賃貸の一戸建て住宅を勝手に宿泊施設にし、外国人旅行者らに有償で提供。「東京五輪も開催されることから、外国人に低料金の宿泊施設を提供したかった」と2020年の東京五輪景気を当て込んでいた。

>逮捕容疑は、3月10日~4月27日、足立区長の許可を受けずに、中国人やタイ人ら計7人を有償で宿泊させた疑い。足立区保健所によると、旅館業法では簡易宿泊所営業には1部屋3平方メートル、延べ33平方メートルが必要とされており、同保健所は10回にわたり改善と許可を取るようにと指導していた。また、各階に必要なトイレの数なども基準に足りていなかった。

>しかし、容疑者は「宿泊施設ではなく、シェアハウスだ」と主張し、改善しようとしなかったという。


 そーら、言わんこっちゃない。件のアメリカ人以外からもシェアハウスのオファーを受けたので旅館業法(保健所の所轄なのですね)なぞを調べる羽目になったのですが、宿泊者名簿だのフロントの設置だのと案外と参入ハードル高いんじゃないのこの業界?と言うのが判ってきたので、どうしてもやりたきゃサブリースで台東区の山谷とか川崎の八丁畷駅周辺にある様な簡易宿泊所を一棟借りすれば良いのに。

 と、日本の参入障壁(まあ法令の趣旨を見ると防疫とか色々有るんですけどね)は相変わらずだねえとか思いつつもこれで我が宸襟を安んじ奉り給えとか安穏としていたらまた別の外国人クライアントがシェアハウスやりたいとか言い出したんで、もう!だから法令違反、イリーガルだ!と強弁したんですけど。同じくスポニチより。

スポニチ 2014年5月17日 東京五輪に向け「旅館業の特例」認める動きも
http://www.sponichi.co.jp/society/news/2014/05/17/kiji/K20140517008176220.html
>東京五輪に向けては、国家戦略特区で「旅館業の特例」を認める動きもある。

>都内で特区となるのは、千代田、中央、港、文京、新宿渋谷大田、品川、江東の9区。足立区は入っていない。


 と、英国籍のジェームス・ウッド容疑者は日本の行政お得意の見せしめ逮捕だったんだね。「I will make it legal」がビジネスの身上である私のクライアントだったら合法はともかくグレイくらいのアドバイスは提示出来たのに。

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